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内审报告模板 | XX国有房产招租管理专项审计报告
2020年10月30日
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集团公司领导:

集团公司内审办按2020年内部审计项目计划,在对XX区域2017--2019年房产招租管理情况检查中发现,相关招租制度(细则)不够健全、制度规定未能执行到位,致使部分房产招租的公开、公平原则未能全面遵循。具体情况报告如下:
一、基本情况
2017--2019年,XX公司共对XX区域共346个标的进行了公开招租。经初步统计,仅有22个标的,有2个以上竞标者参与(中标价高于招租底价),占标的总数的6.4%。其余324个标的均以租赁底价中标,其中295个标的的招租底价是在原合同价基础上加10%、8%、5%及以下,由公司自行研究制定的。
二、存在的问题和情况
(一)未健全招租配套办法及细则
1.XX公司未能及时制定房产招租资料整理、归档及人员变动移交等管理细则,实施部门也不重视招租资料的保管,致使部分招租资料,包括投标报价单等缺失,影响公开、公平、公正招租过程的证实。
2.XX公司《公开招租挂牌文件》要求新投标人须报送标的房屋的经营方案(包含经营理念、市场定位、经营测算、经营经验)、装修方案(包含平面布局图、外立面效果图、室内装修效果图),但未制定相关的审核办法(细则),也未保存审核记录,实际审核仅1名未受过培训、考核的普通房产管理人员,“要求”的作用未能实质性发挥。
(二)招租竞争不充分
2017--2019年,仅22个标的经过竞争,中标价高于招租底价,招租竞争不够充分。主要受以下二个因素影响:
1.招租信息公开渠道不广,且信息发布期限“缩水”。XX公司招租信息仅发布在集团公司网站(链接“中国XX”);XX区域2017-2019年房产招租信息共发布33次,其中发布期9天2次、8天3次、7天3次、6天1次、5天22次、4天1次、3天1次。集团公司《房屋资产销售、租赁及日常管理办法》第五条规定“⋯拟公开招租的房产必须通过市级主流媒体、市产权中心网站、市国资委网站及所在企业网站等⋯信息发布期限为10个工作日。”
2.投标要求有倾向性
经对相关招租公告抽查发现,部分房产的投标要求带有明显的倾向性,限止了潜在投标人的投标。如,投标要求有:少数民族专用饰品、民族文化艺术培训、台湾网红奶茶、明信片文化主题咖啡馆、葫芦丝销售和教学、陶笛销售和教学、竹元素文化产品销售等,更有:XX餐饮、卤味销售(XX知名老字号)、老字号蜜饯、龙泉宝剑,明显为原承租者“量身定做”,限止了意向商户的投标。
(三)未能全面遵循公开、公平原则
1.信息不透明
经对XX街区房产租赁合同抽查发现,**5号和XX弄46号租赁

合同约定:给予承租者2个月免租期,且在第一期租金支付时直接减12466元和17616元(即二个月租金),但相关的房产招租公告、招租挂牌文件、招租结果公示均未公开免租期优惠事项。另,XX路196号,其招租公告、招租挂牌文件均明确房产面积196.66㎡,招租结果公示也明确房产面积196.66㎡、中标价24.08万元/年,但双方签订的合同为:房产面积为XX路196号196.66㎡+**79、81号45.61㎡,合计242.27㎡,年租金仍为24.08万元。合同标的物与招租公告、招租挂牌文件及招租结果公示不一致。上述信息的不透明,影响了招租的公开、公平、公正。
2.招租信息缺失审核
2019年2月28日招租公告中,XX街区--XX弄38号租赁底价35500元/年,但与中标人签订的租赁合同为19300元/年(投标人的报价也为19300元/年);同样,2019年10月22日招租公告中的XX街区--XX埭16幢Z01号,投标报价单也为Z01号,但实际是“Z11号”。相关工作人员解释是笔误,公开信息缺失有效审核,公告信息错误会误导潜在的投标人及招致纠纷、投诉,也影响招租的公平、公正。
3.招租规则设置不合理
(1)原承租者优先下的“取平均价为合理价、中标价”操作,疑让原承租者以低价优先中标,违背“价高者得”原则(内审办已于5月18日作过专项报告)。
(2)XX街区--XX弄46号商铺于2018年11月公开招租,招租底价102326元/年,参与投标仅二位,其报价情况:**105700元/年、XX区XX店204600元/年,招标结果XX以105700元/年中标。
经查询,这是根据招标规则,由评标小组评定的综合得分确定的,XX得90分(其中技术分40.5分、商务分49.5分),XX得85.1分(其中技术分30.1分、商务分55分)。XX技术分低是因为是技术分中第4项“具有中华老字号、省级以上知名商标得8分”,XX得8分,XX得0分;而商务分是按名次来计分,第一名55分,第二名49.5分,即使报价再高也只能多5.5分。而XX技术分中第4项的确分,仅仅是获得一个“XX市经销商”的授权。
相比较,2017年10月的XX路196号招租规则较合理,其招标底价为67.8元/㎡/月,招租规则为“专家组对投标者的方案进行事先审核,入围的方案可以进行现场投标,入围者进行现场一次投标,现场开标,中标价以出价最高者为中标价格。”招租结果:浙江XX有限公司以95元/㎡/月中标,其单价明显高于周边商铺,至今未拖欠租金。
(3)不合理限价,XX街区房产《公开招租挂牌文件》规定,投标报价不得高于底价的100%。街区大部分标的底价是按原合同价上浮几个点来确定的,再加此限定,似不合理,价格应由市场定、供需定。
(四)制度(规则)执行不到位
1.2017年--2019年,XX街区有4次公开招租未按相关规定进行租赁结果公示,就与中标人签订房产租赁合同。
2.2019年1月25日,XX公司对XX街区—XX路72、78、82号进行公开招租,投标要求:投标人具有300㎡及以上的餐饮店经营规模⋯⋯。招租结果,XX市XX有限公司以唯一报名者、底价中标,XX公司已与其签订租赁合同。(内审网注:本报告偏内控流程审计,读者可根据审计目标扩充实质性测试范围,发现更多深层次问题,更多审计干货,请关注公众号内审网内审人员通过工商信息查得,XX于2019年1月25日才办妥增加“餐饮管理”经营范围的工商变更手续,经进一步核实,XX的投标资料未能证明“具有300㎡及以上的餐饮店经营规模”,XX公司的资格审核把关不力。
3.XX街区房产《公开招租挂牌文件》均未经XX公司审批程序,且2019年XX路72号、XX路73和77号、XX弄31#、XX5#、XX62号《公开招租挂牌文件》中“专家评标小组(5人)由XX公司物管事业部工作人员组成”没有制度依据,评标人员也未经任何专业培训、考核。
三、相关建议
(一)相关单位应按照公开、公平、公正原则,严格执行房产招租相关制度、规定,同时健全、完善相关流程(细则),并予有效执行。
(二)相关单位应建立有关区域的整体业态布局规划,按发展规划、总体布局设置具体的经营业态要求,并加大招租(招商)力度,提高经营效益。
(三)相关单位应加强员工的培训、考核,提升业务水平和执行能力。
(四)相关单位应拓展招租信息发布渠道,市国资委、市资源交易中心网站由集团公司办公室统一发布、对接,相关单位做好公开信息资料的归档、保管。
集团公司内审办

2020年X月X日

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